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2019年夏までにマイホーム引き渡し。家の快適さは大きさじゃない。家・家・家…そして家。頭の中は家一色。

知らなきゃ大損!住宅ローンの賢い返済方法

『住宅ローン少しでも早く完済したいな』 

誰しも1度は願う悩み。
住宅ローンの返済に四苦八苦されている家庭も少なくないだろう。

何も考えず返済をしている人・賢く返済している人。
同じ金額・金利で借り入れをした場合でも総返済額は大きく変わってくる。
完全に知らなきゃ損の世界だ。

キーワードは『金利』『住宅ローン控除』『繰り越し返済』の3つ。

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結論から言えば…
4,000万円以下で金利1%以下。
頭金を入れずに借り入れて、11年目になるべく多く繰り越し返済。

ではこの理由を詳しく見ていこう。


住宅ローン控除

ここで一番重要なのが住宅ローン控除。
現在の制度では2021年12月までに住宅を購入した人が受けられる。
(年々延長されている)

住宅ローン残高の1%が10年間戻ってくるのだ。
最大で1年間40万円。
この制度を有効活用しない手はない。

金利のしくみ

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例えば4,000万円を年金利0.5%で借りたとしよう。
すると毎月約10万円の返済。
年間約120万円返済することになる。

しかし4,000万円のうち120万円を返済したことにはならず、0.5%の20万円は利息として銀行に支払うシステム。
よって実際には100万円しか返済したことにならない。

住宅ローン控除と金利

金利で年間20万円支払う。
住宅ローン控除で4,000万円借りると40万円戻ってくる。
(初年度の場合。元金が減れば金利も住宅ローン控除も減る)

20万円支払い、40万円戻ってくる。
20万円のプラスだ。

これが3,000万円の借り入れだと…
15万円利息を払い、30万円戻ってくる。
15万円のプラスだ。

その差は5万円。
住宅ローン控除は10年間続くため、50万円の差になる。

頭金

住宅ローンを楽にするために貯めた頭金。
4,000万円の住宅を購入したが、頭金を1,000万円入れ3,000万円の借り入れ。

しかし先程のケースで見ると50万円損することが分かる。
頭金を入れない方が特なのだ。

ただ月々の支払いは当然上がる。
その差は約2万円。

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1,000万円から崩してもよし、その他で削るもよし。
50万円というお金を少ないととるか多いととるかは各家庭次第。

住宅ローンの中では50万円は少ないかもしれない。
しかし普段の金銭感覚で50万円は凄まじい金額だ。

住宅ローン控除の観点から、4,000万円を越すようであれば4,000万円になるよう頭金を入れ、それ以下なら入れない方が得だ。
4,000万円を1つのボーダーラインにしよう。

頭金はいつ使うの?

せっかく貯めた頭金。
使わないでいてはもったいない。
いつ使うのか?

一番ベストなタイミングは10年目以降。
11年目が最もメリットが大きい。

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住宅ローン控除の観点から、10年目までは繰り越し返済をしない方が戻り金が多いことが分かった。
ではなぜ11年目なのか詳しく見ていこう。

元金を減らすのがポイント

住宅ローンは毎月返済していくが、通常の返済とは別に、基本的にいつでも好きなときに好きなだけ繰り上げて返済することが可能。
この一部分を繰り上げて返済することを一部繰上げ返済と言う。

一部繰上げ返済を利用することによって、結果として支払い総額を少なくすることが可能。

何故かというと、一部繰上げ返済を行なった場合、繰上げて返済した金額は全て元金部分に充当されるため、繰上げした金額の分の利息は支払わなくて済むからだ。

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一部繰上げ返済には、大きく分けて以下の2パターンがある。

  • 毎回の返済額はそのままで、返済期間を短縮する(期間短縮型)
  • 返済期間はそのままで、毎回の返済額を減らす(返済額軽減型)

返済期間が長い方は期間短縮型を選び、返済額を減らしたい方は返済額軽減型を選ぶと良い。
支払い総額が少ないのは期間短縮型だ。

繰上げ返済を行う際には、金融機関により手続きが異なるため、借入している金融機関のサイトを確認したり、お問い合わせするのがベスト。

元金を減らすコツ

11年目に繰り越し返済と、20年目(例えば)に繰り越し返済では、11年目の方が断然お得だ。
年間支払う金利は元金によって決まるため、元金が少ない方が利息割合が少ない。

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初年度は年間120万円支払う内、20万円は利息だが20年目には利息が10万円程しか払わない。
よって同じ120万円を支払うにしても元金が少ない方が利息割合が少ないため、元金を多く減らすことができる。

元金を早く多く減らすコトか重要であり、そのために一部繰り越し返済を有効活用したい。

まとめ

今回のケースのように返済をなるべく減らすには上記で挙げた3つのポイント『金利』『住宅ローン控除』『繰り越し返済』が重要になってくる。

  • 金利を1%以下にする。

⇒現行の固定金利は1%を越すため、変動金利の場合のみ適応可能。

  • 住宅ローン控除を最大限受けるため4,000万円以下の借り入れは頭金は入れない

⇒4,000万円以上なら頭金を入れてもよい。

  • 繰り越し返済は11年目以降

⇒11年目以降だと遅くなればなるほど損をする。

この3つを忘れないでほしい。


おわりに

この返済方法は『古い!今は資産運用!』と言う人も少なくない。

1%前後の住宅ローンを借りて繰り越し返済をせず、手元にあるお金を3%で資産運用。

このように更に賢い人もいる。
しかしこれはどこにも保証がない。
ここでは堅実に、リスクを減らし、間違いなく、誰でもできる方法を紹介した。

決して無理はせず、頭金や余力のある貯蓄で賢く返済してほしい。

また今回のケースで金利を0.5%と仮定したが、金利が上がればその分プラスになる金額は減る。
1%で±0になる。
1%以上でマイナスだ。

一つご注意頂きたい。

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